Naložbene nepremičnine - kaj moramo vedeti in kakšne so pogoste napake

Analiziramo naložbene nepremičnine in izpostavljamo potencialna tveganja, ki jih pogosto kot vlagatelji zanemarimo, ko se odločamo za tovrstno naložbo.

Marsikdo, ki ima nekaj deset tisočakov na voljo za investiranje, razmišlja o nakupu naložbene nepremičnine. Zanimanje za tovrstno investicijo dodatno stimulirajo tudi nizke obrestne mere za najem stanovanjskih posojil.

Čeprav si marsikdo predstavlja, da z naložbo v nepremičnino praktično ne moremo izgubiti, pa vendar lahko naredimo ogromno napak, ki nas lahko stanejo precej denarja. Glavni razlog je ta, da kot investitor že v samem štartu ne naredimo domače naloge, torej ne pripravimo celovito analizo smiselnosti naložbe.

O tem, kaj moramo vedeti, ko kupujemo naložbeno nepremičnino in kakšne so pogoste napake vlagateljev, sem se pogovarjala z ocenjevalcem vrednosti nepremičnin in mojim kolegom Andražem Brillijem, sicer partnerjem v podjetju Capital Genetics.

»Velikokrat se pri izračunu donosnosti naložbene nepremičnine zanemarja stroške. Treba je vedeti, katere stroške lahko prevalimo na najemnika in katere ne. Recimo lastnik nepremičnine mora plačati zavarovanje nepremičnine, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, vplačila za rezervni sklad…. Nedavno smo imeli en primer naložbene nepremičnine, kjer je prišlo do menjave strehe, lastnik pa na to ni bil pripravljen. Stroške menjave je bil dobrih sedem tisočakov. To je moral odšteti od naložbene vrednosti. Investicijska vlaganja so potrebna. Nepremičnina ima določeno življenjsko dobo, v kateri se obrabi in je potrebno določene dele obnoviti, kot so menjava okna, elektroinštalacije. Če se najemniki pogosteje menjavajo, prihaja do večje obrabe, in to prinaša večje stroške ter posledično nižjo donosnost. Višina tovrstnih investicij je odvisna od starosti nepremičnine, a čez palec lahko rečemo, da naj bi od pet do sedem odstotkov letnih prihodkov namenili za obnove,« pravi Andraž Brilii, ocenjevalec vrednosti nepremičnin.

V podcastu boste še slišali

- Kakšne so cene na trgu… in koliko moramo najmanj odšteti, da lahko vstopimo na trg naložbenih nepremičnin?

- Večina investitorjev išče stanovanja za oddajo, nekateri bi iz hiš naredili študentske domove in tako dalje. Vprašanje pa je, ali je to najbolj donosna opcija? Pri katerem tipu naložb lahko pričakujemo najvišje donose? Garaže, pisarne…

- Katere so lokacije, ki so najbolj zanimive za investitorje? Kaj pa mikrolokacije

- Kako lahko zunanji dejavniki, na katere nimamo vpliva zmanjšajo naše zaslužke?

- Prazno stanovanje je najdražja investicija, ki vsak mesec prinaša samo stroške. Kako je z najemnim trgom? Kakšne najemnike si kot vlagatelj želimo? Kako je z najemninami?

- Je trg najemniških stanovanj zdaj prenasičen? Bodo cene najemnine upadle?

- Kakšna so tveganja, če kupimo naložbo z vzvodom, torej kupimo nepremičnino s posojili, pa čeprav so obrestne mere za najem posojil nizke.

- Kako izračunati, ali je naložba v nepremičnino donosna?

- Investirati v delnice nepremičninskih družb ali projektov (Reit) ali v fizično nepremično?

Če želite brezplačno prejeti finančni model izračuna donosnost nepremičnine, se naročite na e-pismo na www.capitalgenetics.com